В июне этого года были внесены изменения в федеральный закон № 159-ФЗ. Законом расширены возможности участия малого и среднего бизнеса в процедурах выкупа государственного или муниципального имущества. В рамках проекта «Эксперт БФТ» мы решили посвятить этому вопросу серию публикаций. В первой публикации ведущий консультант Компании БФТ Наталья Буянова рассмотрит новый порядок реализации преимущественного права при приобретении государственного и муниципального имущества с учетом последних законодательных изменений, а также расскажет, на каких условиях можно воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и, как его не утратить.

Наталья Буянова Ведущий консультант Департамента методологии, анализа и консалтинга ООО «БФТ»

Государственная политика в сфере развития малого и среднего предпринимательства в России является частью государственной социально-экономической политики и представляет собой совокупность мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации и субъектов, органами местного самоуправления, направленных на обеспечение развития малого и среднего предпринимательства. Одной из основных целей государственной политики в рассматриваемой сфере является обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - субъектов МСП).

Имущественная поддержка является одной из форм поддержки, предоставляемой субъектам МСП в соответствии с Федеральным законом № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон 209-ФЗ).

В соответствии со статьёй 18 Закона 209-ФЗ под имущественной поддержкой понимается, в частности, деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления по продаже государственного и муниципального имущества, включенного в перечни государственного (муниципального) имущества, свободного от прав третьих лиц.

С целью расширения имущественной поддержки субъектов МСП, в соответствии с планом мероприятий по реализации Стратегии развития малого и среднего предпринимательства в России до 2030 года, утверждённым распоряжением Правительства от 02.06.2016г. № 1083-р от 3 июля 2018 года, внесены изменения в Федеральный закон 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

Существенные изменения в Закон 159-ФЗ, в частности, внесены в части сроков реализации преимущественного права, а также перечня видов имущества, на которое распространяется право выкупа, что, в свою очередь, существенно расширяет круг лиц, обладающих преимущественным правом выкупа арендуемого имущества.

В данном материале мы рассмотрим основной порядок реализации преимущественного права при приобретении государственного и муниципального имущества субъектами МСП с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

Субъекты малого и среднего предпринимательства, пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право, прежде всего, заключается в том, что приобретение субъектом МСП арендуемого имущества осуществляется без проведения аукциона или конкурса.

Приобретение государственного и муниципального имущества арендуемого субъектами МСП обычно происходит двумя способами:

1) в инициативном (заявительном) порядке, т.е. субъект МСП направляет в соответствующий орган государственной власти (местного самоуправления) заявление о реализации преимущественного права.

Данный порядок включает следующие этапы:

направление субъектом МСП в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как включенного в перечень, так и не включенного в него;

обеспечение уполномоченным органом заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение 2 месяцев со дня получения заявления субъекта МСП;

принятие уполномоченным органом решения о приватизации арендуемого имущества в течение 2 недель со дня принятия отчета об оценке;

направление уполномоченным органом субъекту МСП проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок со дня принятия решения о приватизации.

2) в порядке предложения полученного субъектом МСП от органа государственной власти или органа местного самоуправления.
При принятии решения об условиях приватизации арендуемого субъектом МСП имущества, преимущественное право арендаторов должно быть предусмотрено в данном решении. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан предложить такому лицу приобрести это имущество посредством направления ему такого решения и предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с приложением проекта соответствующего договора.

В случае согласия субъекта МСП на использование преимущественного права, орган государственной власти (местного самоуправления) обязан заключить договор купли-продажи арендуемого имущества с таким лицом, т.е. на указанные отношения распространяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора в обязательном порядке (статьи 445 – 446 ГК РФ).

ВАЖНО:

Субъект МСП вправе отказаться от реализации преимущественного права в любой день до истечения 30 дней от получения предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, и с момента такого отказа утрачивает преимущественное право.

Субъект МСП также утрачивает преимущественное право:

- по истечении 30 дней с даты получения предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, если этот договор не подписан таким лицом (за исключением случаев, когда течение этого срока приостанавливается при оспаривании субъектом МСП достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого имущества);
- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.

Уступка преимущественного права иным лицам не допускается.

Существенные изменения произошли в части сроков, к которым была привязана возможность реализации права преимущественного выкупа. Ранее для того, чтобы воспользоваться преимущественным правом, нужно было среди прочих условий, арендовать государственное или муниципальное имущество непрерывно в течение двух и более лет на определенную законом дату, т.е. на 1 июля 2015 года. Теперь же в силу изменений, внесённых в Федеральный закон № 159-ФЗ и вступивших в силу 03.07.2018 г., реализовать это право смогут субъекты МСП, арендующие имущество непрерывно в течение двух и более лет, на день подачи заявления о реализации преимущественного права в уполномоченный орган.

И очень важно, что отменено правило, по которому воспользоваться преимущественным правом можно было только до июля 2018 года. Теперь субъекты МСП, заключившие договора аренды государственного или муниципального имущества после 1 июля 2015 года или планирующие заключить такие договора в будущем, при соблюдении, среди прочих, условия непрерывного использования в течение 2 лет, смогут воспользоваться своим преимущественным правом.

Мы готовы в любое удобное для Вас время предоставить более подробную информацию по данному вопросу. По всем интересующим Вас вопросам просим обращаться:
Ведущий консультант Департамента методологии, анализа и консалтинга (ДМАиК)
Буянова Наталья Александровна
тел.: +7 (495) 784-7000
e-mail: n.buyanova@bftcom.com